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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Hausmeister (Hauswart) | caretaker | Der Hausmeister ist die Person, die haupt- oder nebenberuflich in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen regelmäßig anfallende Arbeiten gegen Bezahlung erledigt. Dazu gehören zum Beispiel die Hausreinigung, das Reinigen, Räumen, Schneefegen und Streuen der Gehwege vor und auf dem Grundstück sowie der Zugänge und Zufahrten, die Bedienung der Zentralheizung und die Erledigung kleinerer Reparaturen. Außerdem hat der Hausmeister für die Einhaltung der Hausordnung durch die Hausbewohner zu sorgen. Der Hausmeister ist Arbeitnehmer, so dass den Eigentümer – vertreten durch den Verwalter – alle Arbeitgeberpflichten treffen (Abführung von Versicherungsbeiträgen, Abschluss einer Versicherung bei der Berufsgenossenschaft, Einbehalt und Abführung der Lohnsteuer). Folgende für den Hausmeister entstehende Kosten können in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden:
Nicht umlagefähig sind Vergütungen, die gewährt werden für Leistungen des Hausmeisters im Bereich der
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.02.2008 ist ein pauschaler Abzug von nicht umlagefähigen Teilbeträgen der Hausmeisterkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nicht zulässig. Frühere Gerichtsurteile hatten hier unterschiedliche pauschale Quoten festgesetzt. Der BGH verlangte mit diesem Urteil (Az. VIII ZR 27/07 ) jedoch eine genaue Aufschlüsselung im Einzelnen. Demnach muss der Vermieter die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Zwar macht ein Fehlen dieser Angaben die Betriebskostenabrechnung nicht von Anfang an ungültig; der Mieter kann sie jedoch pauschal ohne weiteres bestreiten. Dann muss der Vermieter beweisen, welche Hausmeisterkosten genau angefallen sind und wie hoch der konkrete Anteil der nicht umlagefähigen Kosten war. Hat der Hausmeister keine genauen Stundenzettel über seine Tätigkeiten geführt, dürfte dies schwerfallen. In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass auch umlagefähige Kostenpositionen auf keinen Fall doppelt abgerechnet werden dürfen. Ist also zum Beispiel die Wartung der Heizung in der Heizkostenabrechnung enthalten, und wartet tatsächlich der Hausmeister die Heizung (Einstellungs- und Überprüfungsarbeiten, Wasser nachfüllen etc.), so ist bei einer der beiden Positionen ein entsprechender Abzug vorzunehmen, damit keine doppelte Berechnung stattfindet. Grundsätzlich sind die Kosten von herkömmlichen Hausmeisterleistungen nur insoweit umlagefähig, als sie ortsüblich sind und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied 2013, dass die Einstellung eines festangestellten Hausmeisters in Vollzeit für ein Wohn- und Gewerbeobjekt im konkreten Fall unwirtschaftlich war. Begründet wurde dies damit, dass der Eigentümer jahrelang rund 20.000 Euro pro Jahr als Hausmeisterkosten angesetzt hatte, diese aber durch Übertragung der Aufgaben auf einen Mieter auf 6.000 Euro gefallen waren. Geklagt hatte ein Mieter, weil der Vollzeit-Hausmeister seiner Ansicht nach keinerlei Tätigkeiten entfaltet hatte (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.3.2013, Az. I-24 U 115/12). Nach einem Urteil des Amtsgerichts München darf der Vermieter auch die Kosten für einen alljährlichen Oktoberfest-Gutschein auf die Mieter umlegen, mit dem er dem Hausmeister eine Maß Bier und ein halbes Hähnchen auf der „Wiesn“ spendiert. Dem Gericht zufolge handelt es sich um eine anerkannte und ortsübliche arbeitsrechtliche Gratifikation (Urteil vom 8.01.2007, Az. 424 C 22865/06). Bei Wohnungseigentumsanlagen wird der Hausmeister von der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, angestellt. Der Hausmeister unterliegt der Weisungsbefugnis des Verwalters, nicht aber derjenigen eines einzelnen Eigentümers. Wird eine Wohnanlage mit mehreren Gebäuden durch einen Hausmeisterdienst betreut, der jeweils pro Gebäude einen bestimmten Betrag abrechnet, reicht es für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag pro Gebäude auf die einzelnen Wohneinheiten des jeweiligen Hauses umrechnet. Der Gesamtbetrag aller Häuser muss nicht berücksichtigt werden (BGH-Urteil vom 09.10.2013, Az. VIII ZR 22/13). |
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